元利均等返済と元金均等返済はどちらがお得?

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資料と会議室

こんにちは現役FPのスマイリーかずです。今日は住宅ローンの返済方法は、大きく分類すると元利均等返済と元金均等返済の2種類あり、どちらの方がお得なのか解説します。

元利均等返済

元利均等返済は、毎月の返済額がずっと変わらない返済方法です。
元利均等返済
(出典元:住宅金融支援機構、出典元のURL:www.flat35.com/loan/atoz/1_4.html
メリットは、毎月の返済額が一定なので、ライフプランと返済計画が立てやすいです。また、返済を開始する際の毎月返済額が元金均等返済に比べ少ないので、利用される方が多いです。


デメリットは、返済を始めた頃は中々元金が減らず利息が多いので、元金均等返済に比べ、総返済額が増えてしまいます。
毎月の返済額を一定にしておきたい方に向いています。

元金が中々減らないのはなぜ?

住宅ローンの利息の計算を見てみましょう。1か月あたりの利息は、直前の残高×(金利÷12か月)で計算されます。

金利が直前の住宅ローン残高に対して掛るので、残高が多い返済開始の頃は、毎月の返済額の内、利息に充当する部分が多く、返済しても中々元金が減らない現象が続きます。


住宅ローンの残高が多い最初の内に繰り上げ返済を行うと、返済期間や総返済額を効果的に減らせます。繰り上げ返済については次回以降で解説します。

元金均等返済

元金均等返済は、毎月決まった元金を返済し、その時々の住宅ローン残高に応じて利息を足して支払う方法です。
元金均等返済
(出典元:住宅金融支援機構、出典元のURL:www.flat35.com/loan/atoz/1_4.html
メリットは、総返済額が元利均等返済に比べ少なく出来ます。


デメリットは、住宅ローン借り入れ後すぐは、1回あたりの返済額が高くなります。また、ローン契約で収入基準をクリアするために、元利均等返済に比べより高い収入が必要になります。


向いている方は、現役時代に早く住宅ローンを返済し終えたい方や子育てを終えた方になります。

利息の付き方は分かりやすい!

元金均等返済は、毎月一定の元金返済額を借入金額÷返済回数で計算し、毎月一定の元金返済額+直前の残高に対する利息で計算します。

そのため初めて払う返済額は、元金均等返済の方が多くなり、たくさん払うだけの経済的な余力が必要になります。

まとめ

総返済額で選ぶなら、元金均等返済の方がメリットが大きいが、収入基準や最初の毎月返済額を払えるだけの余裕がないと使うのは難しいです。

しかし、このデメリットを克服出来れば、元金均等返済を活用することも視野に入れたいです。

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