優遇金利の当初と通期、どちらがお得?

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家とお金
こんにちは現役FPのスマイリーかずです。今日は金融機関から優遇金利を受けたものの、2種類ある優遇金利のどちらを選べば良いのかわからないという声を良く聞きます。その2種類の優遇金利についてお伝えします。

優遇金利には2つのタイプがある!

優遇金利は、主に、当初期間優遇タイプと全期間一律優遇タイプがあります。

当初期間優遇タイプ

2年~10年等の一定の期間だけ優遇金利が適用され、その期間は特に金利の割引率が高いです。メリットとしては、金利が低く、有利な条件で借り入れが出来ます。ただしデメリットとして、当初期間優遇金利が終了したら、金利は金融機関が定める引き下げ幅に改定されるので、新たに適用される金利によって、総返済額が大きく変わります。

当初期間優遇金利例えば、当初期間優遇タイプの住宅ローンの内、10年固定金利で3,000万円35年間借り入れした場合を見てみます。X銀行、Y銀行共に、基準金利が2.7%、当初優遇金利幅が-2.0%の場合、

2.7%(基準金利)-2.0%(優遇金利)=0.7%(適用金利)となり、X銀行、Y銀行は一見すると同じに見えます。

しかし、10年後の優遇期間終了後の優遇金利幅が、X銀行1.5%、Y銀行1%で、基準金利が今と同じ2.7%とするとどうなるでしょうか。

X銀行 2.7%(基準金利)-1.5%(優遇金利終了後の引き下げ幅)=1.2%

Y銀行 2.7%(基準金利)-1%(優遇金利終了後の引き下げ幅)=1.7%

仮に、基準金利が変わらずに35年間借り入れした場合の総返済額

X銀行は、3,526万円
Y銀行は、3,682万円

何と156万円もの差が出ます。当初期間優遇タイプを選択する場合は、優遇期間が終了した後の金利によって総返済額が大きく変わることを頭に入れておく必要があります。

この当初期間優遇金利に向いている方は、住宅ローンを繰り上げ返済して返済期間を短くしていこうと考えている方や、そもそも返済期間が短い方に向いています。

全期間一律優遇タイプ

借入期間中ずっと優遇金利が適用され、借り入れてから返済終了まで優遇金利が変わらない。メリットとしては、返済期間が終了するまでずっと一定の優遇金利が受けられる。

デメリットとしては、当初期間優遇金利に比べると金利が高い。

全期間一律優遇金利例えば、2017年2月時点の適用金利を使って、J銀行で3,000万円を35年間借り入れした場合を見てみます。

J銀行 当初優遇金利(10年固定)適用金利0.7% 優遇期間終了後1.7% 総返済額3682万円

J銀行 全期間一律優遇金利(35年固定)適用金利1.1% 総返済額3642万円

全期間一律優遇タイプの方が、約40万円お得になります。このように長期間で住宅ローンを組む場合、全期間を通して一定の金利が割り引かれる全期間一律優遇タイプの方が総返済額を抑えられる場合があります。

全期間一律優遇タイプが向いている方は、繰り上げ返済等を考えていない方です。

まとめ

住宅ローンは長期間付き合うものですので、目先の金利だけに飛びつかず、長い目で考えることが重要です。住宅ローンの借入期間や優遇金利の引き下げ幅によって、有利なプランが変わります。

今は過去最低水準の住宅ローン金利を活用する事ができる時代です。この過去最低水準の住宅ローン金利を活用し、有利なプランを選ぶためにも、各銀行の比較は重要ですね。

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