住宅ローンを組んでしばらくすると、次の様な思いを抱くようになるのではないでしょうか。
「毎月の支払い額を減らしたい」
「不動産業者にすすめられるまま変動金利を選んでしまったけどこの先大丈夫だろうか」…。
契約した当時ではベストな選択だった住宅ローンでも何年もたつと、自分の現状や社会情勢の変化によって見直しが必要となってきます。以下の様な悩みは「借り換え」を行うことで解決する可能性があります。
住宅ローンの「総支払額を減らす」ことは、金融機関に支払う「利息を減らす」ことと同じです。その方法はいくつかあります。
繰り上げ返済とは、毎月の返済以外借入残高の「元本」を減らすことです。元本が減れば、支払い利息が減ります。ただし、ある程度まとまった現金を用意する必要があります。
金融機関ごとで決められた額の現金を用意する
借入残高の「元本」を減らして、返済期間を短くするには、毎月の返済額を増やす方法もあります。ただし毎月の負担が増えるのと、ローンの条件変更手数料等がかかる可能性があります。
毎月の返済額を増やす
まとまった現金を用意しなくても、毎月の返済額を増やさなくても、総支払額を減らす方法があります。それは「金利を下げる」ことです。
【支払利息＝借入残高×金利(％)】ですから、金利が下がれば利息が減るのです。
より金利が低い金融機関に「借り換え」をする
金利を下げるのは金融機関が決めることで自分では変えることはできません。金利引き下げのために自分でできることは、より金利が低い金融機関に借り換えることが一番現実的です。金融機関の「金利下げ競争」が過熱している今こそ、有利に借り換えられるチャンスです！
毎月の返済額を抑える方法は主に2つあります。
例えば2,000万円を10年で返済するのと、30年かけて返済するのでは、 30年の方が毎月の返済額は少なくなります 。ただし、20年も長く利息を払い続けるので当然、 総支払額が増えます。
現状のローンを組んでいる
金融機関で条件変更手続きを行う
（リスケジュール）
金利が下がれば支払い利息が減るので、毎月の返済額を減らすことができます。
『毎月の返済額＝元本部分＋利息部分』
より金利が低い金融機関に
「借り換え」をする
これら2つの方法は、どちらも金融機関が了承することで初めて実現します。返済期間を長くする「リスケ」は、住宅ローンを借りている人の収入が激減するなど、相当な事情がないと了承されません。一方、金利の引き下げは、今は金融機関が自ら進んで行っているのでより借り換えをする金融機関が見つけやすくなっていると言えます。
借入期間の短縮は、総支払額を少なくするのと同様、繰り上げ返済や毎月の返済額を増やすことで実現可能です。
借り入れ期間の短縮にもつながるのが、繰り上げ返済です。とにかく借入残高の「元本」を減らし、支払い利息を減らすことが重要です。
繰り上げ返済した分は「元本」にあ
てられるので、なるべく早い段階での繰り上げ返済が効果的です。
金融機関ごとで決められた額の現金を用意する
増やす
繰り上げ返済と同じことですが、少しでも借入残高の「元本」を減らすために 毎月の返済額を増やす方法もあります。
現状の金融機関にローンの
条件変更手続きを行う
金利が下がれば支払い利息が減り、毎月の返済額を少なくすることが可能です。それでも返済額を変えず据え置くことで、同じ返済額を支払っていても元本を多く減らすことができ、借入期間の短縮が可能になるのです。
より金利が低い金融機関に「借り換え」をする
繰り上げ返済や毎月の返済額を増やすことは、いずれも家計を切り詰めるので、余裕がある人以外苦しみを伴うと言えるでしょう。
しかし「金利引き下げを伴う借り換え」により金利が下がれば、支払い利息自体が減ります。ですので以下の例のように、毎月の返済をより多く元本にあてることができ、毎月の負担がなく借入期間の短縮ができます。
金利上昇リスクを完全に避けるには、全固定金利に乗り換える必要があります。
現状の金融機関で変動金利から固定金利に乗り換えをすることで、リスクは抑えられます。しかし金利は確実に上昇する上、手数料がかかります。
金融機関に現状のローンの条件変更
手続きを行う
変動金利から固定金利への変更は、確実に金利が高くなることに加え、手数料が発生してしまいます。しかし他の金融機関で金利の低い固定金利に借り換えることによ
って、金利を抑えた分、手数料などの費用にあてて総支払い額を抑えることが可能になります。
より金利が低い金融機関に
「借り換え」をする
借り換えを検討する理由として、「変動金利のままでは不安」という方も多いと思います。たしかに今は、国の政策として金利を低く抑えていることもあり、住宅ローン金利も史上空前の低金利と言われています。
すでに0％に限りなく近い金利なので、将来的に、金利が今よりも上がることはあっても、下がることは考えにくいです。そこで、「低金利の全期間固定金利」に借り換え、今後どんなに市場金利が上がっても住宅ローンの負担だけは増えない状態を作ってしまう。これも今だからこそできる選択と言えます。
「あのとき、史上最低金利って言われたタイミングで固定金利に切り替えておけば…」と後悔するなら、いま思い切って借り換えてはいかがでしょうか。
次に、住宅ローン借り換えを成功するためには絶対に欠かせないこと、それは「現状把握」です！残債(借入残高の元本)はいくらで、返済期間はあと何年で、金利は何パーセントでなど何年も経てば忘れてしまうものです。半年に一度、住宅ローンを借りている金融機関から返済予定表が自宅に送られてきているはずなので、まずはその内容を確認することから始めましょう。
いま借りている住宅ローンよりも低い金利のローンで借り換えを計画して、返済総額が少なくなったとしても注意が必要です。なぜなら借り換えをするには一般的に数十万円の諸費用がかかるため、支出が多くなってしまうケースがあるからです。
残りの返済期間が短い場合や返済残高が少ない場合は、借り換えをした方が損することも考えられますので、借り換えの際はきちんと確認して進めましょう。以下に借り換えのメリットが無い、あるいは少ない方の例を掲載しましたので、ご自身に当てはまるかどうか確認してみましょう。
実際に借り換えにかかる諸費用の一覧は以下になります。
諸費用の中で最も大きなウェイトを占めるのが、借り換えする住宅ローンの「融資保証料」(4)です。おおむね、借り入れ金額1,000万円あたり15〜20万円程度です。(年数が長いほど保証料は高額になります。)
上記の諸費用は借り換えする商品、金額や借り入れ年数、物件の種類(戸建て・マンション)などによって変わりますが、一般的に図右の「融資保証料」(4)以外の諸費用は、全て含めて20万円程度だと言われています。
3000万円を25年間借りる場合、融資保証料は約52万円とすると、諸費用だけで、総計72万ととても高額になります。
上記の通り、借り換えの諸費用は高額の費用がかかりますが、融資保証料が無料の金融機関が増えています。 借り換え顧客獲得競争が激化しているので、諸費用のうち最も高額なものを無料にして、競争に勝とうとしています。
ただし、ここにも落とし穴があります！保証料を無料にする分、高額な事務手数料を取る商品があります。保証料が無料だからといって契約するのはとても危険です。必ず金融機関に確認してから、借り換えを行うようにしましょう。
実際に借り換えをする際にはどれぐらいのメリットがあるのでしょうか。どの様なコツがあるのかをモデルケースを交えて解説します。
実際に安い金利の物に借り換えた際にはどのぐらいの効果があるでしょうか。マンションを購入した際に住宅ローンを借りたAさんの例で見てみましょう！
いかがでしょうか。以前は金利が高かったので、現在の安い金利に借り換えれば、大きなお金を節約できる場合があります。変動金利なので、今後変動する可能性はありますが、現時点では大きく返済額が減ることを見積もりできます。この様に借入状況によって、借り換えは大きいメリットをもたらすことがありますので、是非一度検討してみてください。
※上記のシミュレーション結果はあくまでも参考の金額です。もっと詳しいシミュレーションをされたい方はこちらから是非シミュレーションを試してみてください。
借り換えを検討する理由として、「変動金利のままでは不安」という方も多いと思います。では、いま借りている住宅ローンが変動金利で、すでに15年〜20年返済をしてきた方にお聞きします。今までどれくらい金利が変動しましたか？ずっと支払いを続けてきたからこそ気づくと思います。毎月の返済金額はほとんど変わっていないと。
実は直近20年間、金利の変動幅は1％にも満たないのです。つまり、金利はほとんど変わっていません。平成7年に変動金利が3％を割りました。それから20年間、3％を上回ったことは一度もありません。2.375%〜2.875%の間で推移しています。(平成27年9月現在、店頭変動金利は2.475%)
そのため、金利上昇リスクのへの関心が薄れている側面もありますが、現在の低金利が今後もずっと続く保証はありません。すでに多くの人が予測している通り、日本の景気が加速してくれば自然と金利は上昇していきます。今この超低金利時代にこそ、変動金利のリスクをしっかり考える必要があるのではないでしょうか。
変動金利で今後金利が上がると、住宅ローンの負担は次の順番で変化していきます。
住宅ローンの獲得競争が激しくなる中、金利(ランニングコスト)や、保証料・融資手数料(イニシャルコスト)といった金銭面だけでは差別化できなくなっています。
そこで、繰り上げ返済手数料の無料化に始まり、コンビニATM手数料を無料にしたり、ネットバンキング利用時に他行宛の振込手数料を無料にしたりといった金融サービスで競争するようになりました。
さらに最近では、8疾病保障といった保険サービスの充実化や、親会社と連携した独自のサービスを始めるなど、金融の枠を超えた新しいサービスが増えています。 わかりやすい例を挙げると、
イオン銀行が特徴的です。AEONのクレジットカードを持つと、月に2回「お客様感謝デー」として買い物が5％オフになります。ところがイオン銀行の住宅ローン利用者は、毎日が5％オフになるのです！
家の近くにイオンがあってよく利用するのであれば、例え5%でも積もり積もって大きな割引額になるでしょう。
あなたのライフスタイルに合わせたサービスを選べばきっと大きなメリットをもたらすことになります。借り入れを検討した時に、比較した商品に差がないときは是非サービスで検討してみてはいかがでしょうか。
年収と借りようとしている金利と期間を入れると、自分がいくらまでお金を借りれるか分かります！
住宅ローンを借りる前に、いくらまで自分が借りれるか最初に調べてみよう！
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住宅ローンを借りる前に、毎月の返済額と変動金利を借りた場合のリスクを前もって考えておきましょう！
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借り入れをする前に一度シミュレーションをして、予測を立てておきましょう！
現在借りられている住宅ローンの残高・完了日・金利タイプを入れると、借り換えをした場合の商品シミュレーションをすることが可能です！
借り換えをした場合に、実際に支払うことになるめやすのローン総額や借り換えの諸費用等の計算ができます。
借り換えをする前に、本当に借り換えをした方がお得かどうか予測を立てておきましょう！
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