住宅ローンの新規借り入れ検討中の方へ|金利比較シミュレーションで笑顔に!

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住宅ローンの新規借り入れ検討中の方へ 持家が欲しい!そう思い立ったらまずは物件見学…ではありません! 住宅購入で失敗しないため最初にやらなければいけないことは無理のない堅実な資金計画を作ることです!つまり、住宅ローンのリスクを知ることが“はじめの一歩”です!

STEP1 家を買う前の事前準備

1.いくら借りるか決めよう

家が欲しいと思ったら、まず決めることは「いくら借りるか」です。欲しい物件を先に見てしまい、その価格に合わせて住宅ローンを組もうとすると、たいてい無理な資金計画になります。

自分の年収でいくらまで借りられるのか?本当に必要な金額はいくらなのか?しっかり確かめてから次のステップに進みましょう。

×先に物件を見て、後から資金計画を立てる ○先に資金計画を立てて、見合った物件を探す
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2.どこで借りるかを決めよう

いくら借りれるのか検討がついたら、次はどこで借りるかを考えましょう。住宅ローンの借り入れ先は、どういったところがあるのでしょうか。

主な借入先の種類

借入先表

これだけたくさんの借り入れ先がある中で、新規借り入れを予定している方の、8割以上の方が不動産屋さんを通して、契約しています。そのため、不動産屋さんの提携金融機関や提携ローンが紹介されることがほとんどなのが現状です。実際には、各金融機関ごとに商品やサービスなどそれぞれの特徴があります。不動産屋さんが勧める金融機関だけでなく、シミュレーションなどを使って、前もって自分で借り入れ先を検討してみましょう。

提携ローンと非提携ローン

さて8割の以上の方が契約する不動屋さんの提携ローンですが、どんなメリット、デメリットがあるのでしょうか?

メリット
  • 不動産屋さんが代行するため事務手続きが簡単
  • 比較的融資が受けやすい。
  • 金融優遇がついている場合がある。
  • 契約した後、審査に落ちた場合手付金が没収されず契約解除ができる。
デメリット
  • 不動産屋さんに事務手数料を払う必要性がある。
         (5万~10万程度)
  • 選択肢が限られる。

このようにたくさんのメリットがある提携ローンですが、それを差し引いても「選択肢が限られてしまうこと」のデメリットはかなり大きいといえます。

不動産屋さんと付き合いのある銀行よりも、より金利が低いところや、サービスや特典のある銀行がある可能性もありその場合、非提携ローンの方が提携ローンのメリットを上回るからです。

自分で調べた上で、最終的に提携住宅ローン、非提携住宅ローンどちらを選んでも自分が納得して借りるというのは大切です。以下のシミュレーションで一度比較検討してみてはいかがでしょうか。

自分に合った新規借り入れ商品が見つかる どんな新規借り入れ商品があるのか、前もって借り入れ先を検討してみよう! 各銀行のお得なサービスから選ぶ!
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不動産屋さんの選んだ金融機関だけで大丈夫?!
現役不動産マーケッターミスターXが語る
不動産屋さんに進められる住宅ローンで安心なの?

不動産屋さんがわざと変動金利プランでローン総額を安く見せて、「もっと高い物件を買えますよ」と謳っているという話を聞きます。そんな不動産屋さんばかりではありませんが、何も知らずに住宅ローンを契約することはあなたを不幸にしてしまう可能性があります。こちらのコラムで、是非読んで住宅ローン対策をしていきましょう!

STEP2 金利の特徴を知ろう

1.3つの金利の特徴

住宅ローンの申込で、どの金融機関にするかなど選ぶ基準として真っ先に検討するのは「金利」です。住宅ローンの金利タイプは主に3つ。それぞれの特徴とメリット・デメリットを理解しましょう!

変動金利型とは?

一般的に固定金利よりも低い金利。ただし半年ごとに金利が見直されるため、金利上昇リスクは大きい。

point!

住宅ローンの変動金利型の金利は、「短期プライムレート」に連動しています。短期プライムレートとは、信用度に何の問題もない企業に対し

て行う、1年未満の期間を定めた融資の金利です。日銀の金融政策を反映する仕組みになっているので、現在の大胆な金融緩和政策が続く間は、金利が急激に上昇するとは考えにくいです。ただし、住宅ローンは何十年も借りるわけですから、その間ずっと低金利が続くという保証はありません

指をさす女性
固定金利型よりも金利が低い

最近では、住宅ローン顧客獲得競争が激しいので優遇金利幅も大きく、店頭金利2.475%に対し、実際に借りられる金利は1%未満という歴史的な低水準が続いています。低金利のうちに繰り上げ返済することで、住宅ローンを早めに完済する作戦をとることができます。

金利上昇に対するリスクが大きい

変動金利は、半年に一度のペースで金利を見直します。そのため、金利上昇に対するリスクが大きいという特徴があります。変動金利には、金利が上昇しても毎月の返済額が5年間変わらないというルールがありますが、返済額に占める金利の割合が高くなるので、住宅ローンの元本が減りにくくなります。

金利上昇のリスクとは?
金利上昇チャート

毎月10万円返済していると仮定します。そのうち元本が5万円で、金利が5万円としましょう。金利が上昇すると、元本が4万円、金利が6万円というように変わります。元本が減らなかった分は、5年に一度やってくる「返済金額」を算出する際に上乗せされます。元本が6万円、金利が6万円、毎月12万円の返済というように変わる可能性があるということです。これが、金利上昇リスクです。

固定金利期間選択型とは?

変動金利の特約によって、一定期間金利を固定する住宅ローン。
固定期間が終了すると、その時点の金利で変動金利固定金利を選べる金融機関と変動金利しか選べない金融機関がある。

point!

変動金利に特約を定めることによって、一定期間金利を固定する仕組みです。 一定期間金利が変わらないので、変動金利と比べると安心感が

あります。また金利固定期間が、短いほど金利が低く設定されている「キャンペーン金利」を設けている金融機関が多く、変動金利より 安い金利で借りられる場合があります。現在、 10年固定タイプが最も選ばれており、優遇金利の競争も激しいため10年間は 金利1%台で借りることができる状況です。

指をさす女性
固定期間中は金利が固定されているので資金計画が立てやすい

一定期間金利が変わらないので、資金計画が立てやすいメリットがあります。また金利を低く抑えられる固定期間中に繰り上げ返済することで、住宅ローン残高や借入期間を圧縮することができます。「キャンペーン金利」をうまく使えば、固定期間は変動金利より安く借りることができる可能性もあります。

固定期間が終わった時に金利上昇リスクを負う

固定期間が終わった後は、固定金利を選択しない限り、変動金利型と同じ扱いになります。(変動金利しか選択できない金融機関もあるので注意が必要。)その場合、金利が上昇する可能性や、優遇金利が当初タイプの場合は優遇幅が減ることにより、支払い額が増えることがあります。

固定期間終了後の金利上昇のリスクについて

では具体的な金利上昇リスクをみてみましょう。例えば、

店頭金利3.45%の10年固定・優遇金利は「当初タイプ」・マイナス2.2%優遇・固定期間終了後はマイナス1.4%優遇

を受けたとします。最初の10年間は、3.45%-2.20%=1.25%の金利が適用されます。10年後、固定期間10年の店頭金利が4.95%にまで上昇した場合、再び10年固定金利を選択すると、適用金利は3.55%です。店頭金利は1.5%の上昇ですが、優遇幅が減ったことで、適用金利は2.3%も 上昇することになります。当然、毎月の返済金額は増えます。

金利上昇計算式 驚く女性
全期間固定金利型とは?

借入期間中ずっと金利が変わらないので、返済計画を立てやすい。
一般的に変動金利や固定金利期間選択型よりも 金利は高い。
フラット35も、全期間固定金利型。

point!

借入期間中ずっと金利が変わりません。借入当初から完済まで、返済金額が変わらないので、返済計画を立てやすいのが特徴です。 フラット35も、全期間固定金利型です。

指をさす女性
借り入れ期間中ずっと金利上昇リスクがない

借入期間中ずっと金利が変わらず、変動金利や固定金利期間選択型のような金利上昇リスクがありません。フラット35の最低金利が2%を下回る状態が1年以上続いています。借入全期間を低金利で固定してしまい、将来どれだけ金利が上昇しても大丈夫という、安心感を最優先したい方にとって最適な選択肢といえます。

変動金利に比べて金利が高い

現在の変動金利のように、優遇金利適用後に1%を下回る金利水準に比べると、全期間固定金利型は金利が高いというデメリットがあります。長期的にも金利が上がらない、あるいはさらに金利が下がる場合には、金利が変わらないことがデメリットになります。

優遇金利って何?

優遇金利とは、「店頭金利からマイナス何%にする」という約束事で、「当初タイプ」と「全期間タイプ」があります。金融機関が示す一定の条件をクリアすると、金利の優遇措置を受けられます。ローン審査結果によって、マイナス幅が変わる、もしくは優遇を受けられないことがあります。

- 固定金利期間選択型 -

固定金利期間選択型固定した期間のマイナス幅を大きくして、固定期間が終了したら、マイナス幅が小さくなるタイプです。例えば10年固定を選択した場合、10年間のマイナス幅が大きくなるので、余裕がある分を繰り上げ返済して、借入金額と借入期間を圧縮することができます。

- 固定金利期間選択型・変動金利 -

固定金利期間選択型と変動金利型で適用され、文字通り、借入期間中マイナス幅が変わらないのが特徴です。変動金利型が1%を下回る金利なのは、優遇金利があるからです。

2.変動金利と固定金利どちらがいいの?

金利の特徴やメリット・デメリットを知った上で、実際にどのタイプを選んだ方が良いのでしょうか?将来金利があがるのかどうか、諸説はたくさん出回っています。しかし実際のところ、変動金利で支払う総額は、ローンを払い終わってでないと誰にもわからないものです。つまり現時点で変動金利か固定金利、どちらがが得をするといった考えはあまり意味がありません。

大切なのは、まずは「変動金利=金利上昇リスクを借り手(自分)が負う」「固定金利=金利上昇リスクを貸し手(金融機関)が負う」ということを理解することです。 その上であなたが 「金利上昇リスクを負っても、安い金利で借りたい」のか「金利は高くても安心・安定を重視する」のかを考えてみる必要があるといえます。次のSTEP3では実際に「各金利タイプ別にこんな人が向いてるコラム」を記載しました。また、金利タイプを把握したら実際にローンシュミレーションをしてみましょう!

変動金利or固定金利チャート
さらに金利について学びたい方は…
現役不動産マーケッターミスターXが語る
固定金利と変動金利どっちがいいの?

実際、日本では変動金利を契約する人が8割です!!固定金利と違い、将来的に借金は膨らむ可能性があります。何となく安定を求める日本人の気質と合ってない気がします。もちろん金利が上がらなければ変動金利が一番安く借りる方法ですが、何故8割も変動金利なのでしょうか? こちらのコラムで各金利に適した人の特徴を詳しく掲載しましたので、是非読んでみてください。

STEP3 実際のケースを見てプランを練ろう

では実際に下のモデルケースを見ながら、自分自身のライフプラン・ライフステージに合った住宅ローンを選択していきましょう。

case.1 Hさんの場合 ~変動金利を賢く借りる~
年齢
33歳
勤続年数
妻、子ども(2歳)
勤務先
大手専門商社
勤続年数
10年
世帯年収
700万円 (本人・配偶者合算)
前住
賃貸マンション (家賃・共益費合わせて12万円)

子育て環境を重視した住まい探しをしていたHさん。近所の新築一戸建てや新築マンションを検討していたものの、イメージしていた予算と実際の価格に開きがあり断念。築15年のリノベーション済マンションを購入しました。 「実は、新築マンションを見に行ったとき、 自分たちの年収でも買えるって言われたんですけどね。ちょっと引っかかることがあって・・・」

共働きのHさん夫妻。二人の年収を合算して住宅ローンを組めば、家賃と変わらない支払額で、予算が最大4800万円まで伸びると言われたそうです。でも、将来2人目の子どもができて奥さんの収入が減ったら、ローンを支払うことに精一杯で生活にゆとりがなくなると思い、「身の丈に合った」物件探しを始めたそうです。

リノベーション工事中の部屋目先の利益に惑わされることなく、将来を見据えた「資金計画」「住宅購入計画」を練ることができたのは、一人暮らししていた学生時代から家計簿をつけ、お金の出入りに几帳面なHさんならでは。物件価格3,000万円、諸費用とは別に頭金300万円を用意し、住宅ローンは2,700万円で組みました。毎月の支払額を、管理費と修繕積立金を合わせても9万5千円程度に抑えることができました。

家の模型と鉛筆もともと家賃12万円の賃貸マンションに住んでいたHさん。毎月2万5千円負担が軽くなった分と、ボーナスの一部を繰り上げ返済に充てることにしました。繰り上げ返済は、出来るだけ早いタイミングで、金利が低いうちに行う方が、より多くの元本返済に充てられます。支払い利息を減らし、返済期間の短縮にもつながります。

ベビーカーを押す女性また、奥様が妊娠してフルタイムで働けなくなり収入が減っても、毎月9.5万円なら問題なく支払える金額だという安心感も得ることが出来ました。Hさんの中古マンション購入、住宅ローンの資金計画はたいへん満足いくものとなったようです。 金利上昇局面では毎月の返済額が増えるだけでなく、 借入元本が減りにくくなるというリスクも理解したうえで変動金利を選んだHさん。家計に余裕のあるうちに繰り上げ返済し、そのリスクを出来る限り減らすことも忘れていません。

あなたがゼロパーセント台の変動金利を選ぶ予定なら、ぜひHさんの例を参考にしてくださいね。

Hさんの成功ポイント
  • 今なら1%未満の超低金利で借りられる。
  • 不動産業者が示す資金計画は「売りたい物件の価格に帳尻を合わせている」ことを念頭に置く。
  • 身の丈に合った物件価格に抑え、頭金は少なくとも1割以上用意する。
  • 資金計画は夫婦合算の最高額ではなく、1人の収入でも無理なく返済できる範囲にとどめる。
case.2 Kさんの場合 ~固定金利を賢く借りる~
年齢
38歳
勤続年数
妻、子ども2人(5歳と1歳)
勤務先
IT業界(システムエンジニア)
勤続年数
1年4ヶ月
世帯年収
650万円(本人のみ)
前住
賃貸マンション (家賃・共益費合わせて14万円)

Kさんはシステムエンジニア。前職で得た知識・経験をもとに、さらなるキャリアアップを考えていたところ、タイミングよくヘッドハンティングされて転職したばかり。以前は共働きでしたが、奥様は二人の子育てに専念するために休職中

Kさんと奥様の出身は郊外で、実家は共に庭付き一戸建て。自分たちも家を買うなら一戸建てと決めていました。子宝に恵まれ、マンション住まいでは子どもの騒音を気にしながら過ごすことになると感じ、郊外の新築一戸建てを購入することに決めました。

郊外一戸建て写真住宅ローン返済額を、家賃支払いと変わらない金額に抑えることを最初に決めて、まずは自分で資金計画を作ってみました。変動金利と固定金利の違いも調べました。「変動金利って今は低いけど将来的に金利が上がると返済額も増え、子どもの教育にお金がかかるタイミングと重なったら大変だ・・・」と思い、固定金利の方が良いかなと考えました。

Kさんはシステムエンジニアという職業柄、ひとつの会社に長年勤めるというよりは、キャリアアップのチャンスがあれば積極的に転職したいし、独立も視野に入れています。

パソコンで調べ物するKさん収入が年を重ねるごとに増える、あるいは増えないまでも減ることはなく安定している、そんな考えを持てないKさんは、せめて住宅ローン返済額だけでも固定化し、家計にひとつでも安心感を得られるようにしたいと考えました。

お金と電卓奥様の実家まで車で20分ほどの立地で希望に合う新築一戸建てが見つかりました。幸い、お互いの両親から資金援助を受けることができ、物件価格の2割程度の自己資金を用意できました。 諸費用とは別に、頭金として物件価格の10%以上を用意できたので、 フラット35を申込。仲介業者から提携ローンを奨められましたが、何でも自分が納得いくまでとことん調べるKさんは、インターネットでフラット35の金利、融資手数料を調査・比較し、イニシャルコスト・ランニングコスト双方とも割安感のある窓口を探し当てました。

自分自身で不動産融資に関わる資料を取り寄せ、複雑な申込手続きをすることで手数料が割安になるという金融機関でしたが、分からないことでも根気よく調べてゴールにたどり着くことが好きなKさんには合っていたのでしょう。

Kさんのように複雑なことは出来ないという方でも、フラット35の申込はできます。窓口となっている金融機関やフラット35を専門に扱うモーゲージバンクでは、わかりやすいマニュアルを用意していますし、サポートの充実を顧客サービスの差別化戦略として競争している状況ですから、少しでもフラット35に興味がありましたら、問い合わせしてみることをおすすめします。

kさんの成功ポイント
  • 資金計画の最初に希望を整理し、優先順位を決めることから始めた。
  • 将来の金利上昇リスクを回避することを第一に考え、全期間固定金利を選択した。
  • 自分で調べ、比較検討することで、人に奨められて決めるよりも納得感のある選択ができた。
  • 自分で調べたことで、住宅ローンのリスクをしっかり認識して無理のない資金計画をつくるvことが でき、かつ優位な条件で契約することができた。
case.3 サービスで選ぶ場合

住宅ローンの獲得競争が激しくなる中、金利(ランニングコスト)や、保証料・融資手数料(イニシャルコスト)といった金銭面だけでは差別化できなくなっています。

そこで、繰り上げ返済手数料の無料化に始まり、コンビニATM手数料を無料にしたり、ネットバンキング利用時に他行宛の振込手数料を無料にしたりといった金融サービスで競争するようになりました。

スーパーで買い物する主婦さらに最近では、8疾病保障といった保険サービスの充実化や、親会社と連携した独自のサービスを始めるなど、金融の枠を超えた新しいサービスが増えています。 わかりやすい例を挙げると、 イオン銀行が特徴的です。AEONのクレジットカードを持つと、月に2回「お客様感謝デー」として買い物が5%オフになります。ところがイオン銀行の住宅ローン利用者は、毎日が5%オフになるのです!

上を向いた女性家の近くにイオンがあってよく利用するのであれば、例え5%でも積もり積もって大きな割引額になるでしょう。

あなたのライフスタイルに合わせたサービスを選べばきっと大きなメリットをもたらすことになります。借り入れを検討した時に、比較した商品に差がないときは是非サービスで検討してみてはいかがでしょうか。

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年収と借りようとしている金利と期間を入れると、自分がいくらまでお金を借りれるか分かります!
住宅ローンを借りる前に、いくらまで自分が借りれるか最初に調べてみよう!

3つのSTEPで簡単にCHECK!
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STEP1

自分(世帯)の年収を入れてみましょう!

2金利 %
STEP2

借りる想定の金利を入れてみましょう!分からない方は未入力のままで構いません。

(借りる金利の参考としてこちらに最新の金利情報が掲載されています。※住宅金融支援機構サイト)
3返済期間
STEP3

15年~35年で入力して下さい。

(決まっていない方はめやすとして35年に設定して下さい。)
4返済方法
下矢印

あなたが借りることができる借入可能額のめやすは…

万円
です!

\続けて商品シミュレーションをしてみましょう!/

新規借入の方はこちら 借り換えの方はこちら

シミュレーション結果は、金融機関に定められた方式にて計算をしておりますが、あくまでもめやすの金額になります。 実際は契約する金融機関・商品や資産状況によって変動する場合がございますので、実際の借入額及び審査状況に関してはお申し込みされる金融機関にてお調べ下さい。

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5つのSTEPで簡単にCHECK!
1物件価格 万円
STEP1

購入予定不動産の物件価格を入力して下さい。

2頭金 万円
STEP2

不動産購入時に準備する頭金の金額を入力して下さい。予定の無い方は0にして下さい。

3ボーナス返済 万円
STEP3

借入金額の内、ボーナスで返済する想定の総額を入力して下さい。予定の無い方は0にして下さい。

4借入額
物件価格
万円
頭金
万円
万円
(内ボーナス返済分  万円)
あなたの借入額
5金利 %
STEP4

借りる想定の金利を入れてみましょう!

(借りる金利が決まってない方はこちらに最新の金利情報が掲載されています。※住宅金融支援機構サイト)
6返済期間
STEP5

15年~35年で入力して下さい。

(決まっていない方はめやすとして35年に設定して下さい。)
7返済方法
下矢印
あなたの住宅ローンにおける毎月の返済額のめやすは…
金利 毎月返済額 ボーナス月返済額 年間返済額 総金利額 総返済額
上のめやす返済額とは別に、住宅ローンは商品ごとに違う諸費用がかかります。

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シミュレーション結果は、金融機関に定められた方式にて計算をしておりますが、あくまでもめやすの金額になります。 実際は契約する金融機関・商品や資産状況によって変動する場合がございますので、実際の借入額及び審査状況に関してはお申し込みされる金融機関にてお調べ下さい。

新規借入もこれでバッチリ!商品シミュレーション

借りようとしている金額・金利・期間を入れると、現在の金利で新規借入商品のシミュレーションをすることが可能です!
実際に支払うことになるめやすのローン総額や諸費用等の計算ができます。
借り入れをする前に一度シミュレーションをして、予測を立てておきましょう!

5つのSTEPで簡単にCHECK!
1物件価格 万円
STEP1

購入予定不動産の物件価格を入力して下さい。

2頭金 万円
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不動産購入時に準備する頭金の金額を入力して下さい。予定の無い方は0にして下さい。

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STEP3

借入金額の内、ボーナスで返済する想定の総額を入力して下さい。予定の無い方は0にして下さい。

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物件価格
万円
頭金
万円
万円
(内ボーナス返済分  万円)
あなたの借入額
5返済期間
STEP4

15年~35年で入力して下さい。

(決まっていない方はめやすとして35年に設定して下さい。)
6希望の金利タイプ
STEP5

希望の金利タイプを入力して下さい。

(決まっていない方は全てのタイプから計算します。)
7返済方法
下矢印
借り換え計算をしてみよう! 商品シミュレーション

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借り換えをする前に、本当に借り換えをした方がお得かどうか予測を立てておきましょう!

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1ローン借入残高
STEP1

返済表等を元に現在のローン借入残高(元金のみ)を円単位で入力して下さい。

2ボーナス返済分残高
STEP2

現在のボーナス返済分残高を円単位で入力して下さい。ボーナス返済が無い方は0にして下さい。

3総返済高
あなたの返済残高
(内ボーナス返済分  円)
4返済完了日

(残りの返済期間 ヶ月)

STEP4

現在契約中のローンの返済完了日を入力して下さい。(5年~35年)

5現在の金利タイプ %
STEP4

現在のローンの金利タイプと現時点の金利を入力して下さい。

5希望の金利タイプ
STEP5

希望の金利タイプを入力して下さい。

(決まっていない方は全てのタイプから計算します。)
6返済方法
下矢印
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